離婚と住宅ローン
離婚の際、夫婦で一緒に住んでいたマイホームをどうするかが大きな問題です。
例えば共有関係にあったり、連帯債務を負っている場合は、いろいろ問題があり慎重に取り決めをしておくことが大切です。
当社では、最近離婚に伴う任意売却が年々増加しており、全体の3割を越えております。夫からと妻からの相談割合は半々といったところです。
相手方への直接連絡が困難な場合は、当社が間に入り進めていきますので、どうぞご安心ください。可能な限りアドバイスをさせていただきます。
離婚に伴う住宅ローンの悩みは任意売却で解決
離婚に伴い、家を売りたい！
1.オーバーローンの家を売りたい
離婚により不要になったマイホーム、ローンが残っている状態で売却するには、売却価格と住宅ローン残額との関係によって2つに分けて考えることができます。
1つめはアンダーローンです。売却価格よりローン残高が少なく、売却した場合手元にお金が残るので問題ありません。
問題は2つめのオーバーローンです。ローン残高が多すぎて、売却が困難な「オーバーローン」の場合、どうしたら良いでしょう?
「アンダーローン」では、資金が手元に残る
売却価格が、ローン残額を上回っているアンダーローンの場合、売却することで手元に資金が残ります。
離婚の際には、夫婦で協力して築いた財産となり、財産分与の対象として、分配することになります。
「オーバーローン」の家を売るには自己資金が必要
銀行は住宅ローン全額を返さないと担保をはずしてくれません。
「オーバーローン」の家の売却する場合、 ローンのほうが多いので、不足分を用意することが必要です。
「オーバーローン」の家、完済して売却か、任意売却か
ローンを完済して売却したい方は、身内から借りるか、別の銀行でローンを組んで資金を調達するという方法があります。どうしても延滞をしたくない場合はこの方法をとることになります。
自己資金が用意できず月々のローンが払えないようであれば、任意売却という方法があります。
いずれか悩まれている場合、一度ご相談下さい。
完済して売却
任意売却
2.任意売却したいが元妻と連絡が取れない
元奥さんが連帯保証人の場合、連絡が取れないと任意売却を進めることができません。
当社が連帯保証人の同意を頂くようサポートします。
任意売却を行うためには、連帯保証人の同意が必要です。
なぜなら、売却後に残った住宅ローンの残債務が連帯保証人にも請求されるからです。そのため売買価格に対して納得してもらう必要があります。
本来なら、離婚前に取り決めておく必要がありますが、話合いが出来ていない場合も多く、ご自宅の問題は解決していないまま離婚するケースも少なくありません。
離婚後のご相談で、当人同士が直接連絡を取れない場合、当社が間に入りサポートすることで、無事に任意売却ができて解決したケースが数多くあります。
お客様の状況に応じたいろいろな解決パターンがございますのでまずはご相談下さい。
3.義父の土地に建てた家 任意売却したい
当社が義父との間に入り、任意売却に向けて話し合いをサポートします。
土地所有者であるあなたの義父と今後の対応策について話し合いを行い、任意売却について同意を得ることが必要です。
ところがこのような場合、こじれていることが多く、義父は感情的にローンを滞納している貴方に強く責任を求めてくるでしょう。
そうなると、住宅ローンの問題は放置されたまま離婚してしまうことになります。
そして離婚後は、妻やその両親に対して、連絡しても全く応じないことが多いようです。そうなると最悪競売になってしまい任意売却のメリットは得られません。
その様な場合でも当社が間に入り、父親に任意売却のメリットを説明することで、無事に解決できた事例も多くあります。
また売却後の様々な不安に対しても、提携弁護士や税理士と協力して、あなたの再スタートをサポート致します。
元夫が滞納している。離婚を機に片付けておきたい！
4.連帯保証人をはずれたい
連帯保証人は、銀行の返済請求からは逃げられません
住宅ローンの支払いは元夫が支払うと夫婦間で約束していても、貴方が連帯保証人のまま離婚して夫が滞納したら、あなたが借金を支払わなければなりません。
連帯保証は、債権者（銀行等、ローンの借入先）との契約ですから、債権者の同意がなければ連帯保証人をやめることはできません。
「離婚したので自分は関係ありません、元夫が支払うと約束しているので元夫に請求してください」と言いたいところです。
しかし連帯保証人になったということは、その責任はとても重く、ただの「保証人」ならば、債権者に「元夫の財産を差し押さえて下さい」と主張することができますが、あなたは連帯保証人ですので元夫と同じ立場で返済を迫られるのです。
では連帯保証人をはずれるにはどうしたら良いでしょう
連帯保証人を外れる4プラン
では連帯保証人から外れるにはどうしたら良いでしょう
次の通り、4つ方法があります。
それでもだめな場合、任意売却という方法があります
元夫が住宅ローンを延滞すると、金融機関は連帯保証人である元奥さんへ請求を行います。
当社では連帯保証人の元奥さんから住宅ローン滞納の相談を受けて、元夫と接触し任意売却を行うことがよくあります。
元奥さんには、元夫となるべく関わりたくないという心理が強く働いております。
自分の住所や連絡先を元夫に絶対に知られたくないという要望がある場合等も、最大限の配慮をしながら直接接触しないよう、双方と連絡を取り金融機関とも交渉しながら任意売却を進めておりますのでご安心下さい。
プラン1 夫に別の保証人を立ててもらう
保証人の第三者への変更は、変更する方の勤務先や年収、年齢などの条件が貴方よりよほど良くないと、銀行が了解しません。元夫の兄弟や両親などを引き受け手として、探してもらうことになりますが、両親が高齢だと借入条件に合わず、兄弟は結婚していると家族の理解が得られず引き受けないことが多く、現実的には、この方法で保証人を外れることは困難かもしれません。
プラン2 夫に別の資産を担保に入れてもらう
夫に別の不動産があり、これを担保として差し出すことで債権者が了解する可能性があります。
元夫の両親に担保として差し出してもらえる不動産があるか、確認しお願いしてみると良いでしょう。
プラン3 夫に別の銀行に借り換えてもらう
元夫が借りている銀行とは関係ない別の銀行でローンを借り替えるという方法があります。
元夫が新しいローンを組み、連帯保証人なしのローンにしてもらえば良いのです。
但し、元ご主人の収入やその他の条件により、ローンの借り換えができない場合もあり、必ずしも確実な方法とは言えません。
この方法を使うには、元夫に滞納がないことが条件です。
滞納があったりする場合は、借り換えのできる可能性はほとんどありませんので、滞納する前に連帯保証問題を解決することが重要です。
プラン4 売却し残債務を夫が一括して払う
夫に、相場価格で売却してもらい、残債務は、夫に手元資金を用意してもらい返済することで、連帯保証人を外れることができます。
用意できない場合、実家などから資金を用意してもらうかまたはローンを組んでもらうといった方法があります。
但しこの場合は、夫の収入やその他の条件により元夫に滞納がないことが条件です。
滞納があったりする場合は、ローンを組める可能性はほとんどありませんので、滞納する前に連帯保証問題を解決することが重要です。
離婚後、元夫から依頼を受けて任意売却を進める場合、連帯保証人の妻の中には、自分の住所や連絡先を元夫に絶対に知られたくないという要望があります。
要望がある場合は、当社は最大限の配慮をしながら直接接触しないよう、双方と連絡を取り、金融機関とも交渉しながら任意売却を進めております。
5.家を売ってお金を分けて欲しい
夫名義の住宅を売却して残ったお金を財産分与
夫名義の住宅について、離婚と共に売却する場合、売却によって得られたお金（住宅ローンがある場合には、残高を差し引いた後の手取額）が財産分与の対象となります。
たとえば、今、自宅が2,000万円で売れるとしたら、住宅ローンが1,200万円残っている場合、住宅の価値がローン残額を上回っていますので、仮に自宅を売却してローンを返済すれば、手元に800万円の現金が残ることになります。
つまりこの住宅には、800万円分の財産的価値があると考えられ、財産分与の対象となります。
この場合、売却してローンを完済し、現金800万円を2人で400万円ずつ受け取れることになります。
片方が住み続ける場合は、利用しない者へ現金で精算する
次に自宅にどちらかが住み続けたい場合はどうでしょうか。夫が住み続けるとしたら、夫は、800万円の正味財産がある自宅を1人で利用できることになりますので、妻に対し、400万円分を支払わなければなりません。
尚売却価格2,000万の根拠については、不動産鑑定士による鑑定価格や複数の不動産業者の査定書が必要かと思われます。当相談所では離婚に伴う住宅の扱いについて、すべてをコーディネートしてサポートしております。
尚このケースで、売却した場合は手元に余剰のお金が残るので問題ありませんが、どちらかが済み続ける場合は用意できるお金がないとなると、ローンを組むとか、実家から借りるなどして資金を調達する必要があります。
それでも、夫がどうしてもお金が用意できない場合があります。
そのような場合任意売却をお勧めします。
任意売却なら自宅に住み続けることも可能です。
6.離婚後も住み続けたい
夫が家を出て、妻と子がマイホームに残っているといったケースはよくあることです。この場合、通常夫は養育費の代わりに住宅ローンを払い続けることになります。
しかし、何らかの原因で夫が住宅ローンを払わなくなりました。
子どもさんが学校区を離れたくない、親が近くにいるので住み続けたいという場合どうしたら良いでしょうか。当社では住み続けるための、いくつかの選択肢を用意し、ご自身にあった最適な方法を選べるよう提案していきますので、一度ご相談ください。
離婚後も住み続けるための4プラン
プラン1 ローン名義を自分へ変更してもらう
ローン名義を自分へ変更するには、元夫からあなたへ自宅の名義を移すことと債務者の名義を夫からあなたへ変更することの2点を銀行の了解を得なければなりません。
その際まず貴方の勤務先や年収、年齢、健康状態といった総合的な資質が問われます。
さらに貴方の資質がどんなに良くても、夫の名前を外すことを保証会社がなかなか応じないのが現状です。
当社ではこれまで『元夫婦間の売買』の実績を多数積んでおり、貴方の状況に合った住宅ローンのご相談・ローン審査のアドバイスを行うことができます。
プラン2 元夫にそのままローンを払い続けてもらう
妻子が自宅に残り、養育費代わりに、元夫が住宅ローンを支払ってもらう方法です。
この場合 元夫は、住宅ローンの負担に加えて今度住む家の家賃も払わなければなりませんので、支払が滞る恐れがあります。妻の立場から見ると、夫が住宅ローンを滞納してしまえば，妻は立ち退きを迫られることになりますので，この方法は夫次第という、非常に不安定な立場におかれてしまいます。
万一夫による住宅ローンの滞納が始まり、通知が来るようになったら、すぐに当社へご相談下さい。
プラン3 住宅ローンを自分が払い続ける
住宅ローンの債務者は夫のまま，妻が支払っていくという方法です。
夫の住宅ローン引落し口座のカードと通帳を別に預かって、妻が支払っていきます。
この場合家の名義は夫のままですので、妻が支払っていくにしても、途中で夫が担保に入れたり他人に売却したりする恐れがあります。また返済に関する問合せをする場合や、一括返済する場合など、個人情報の関係から、夫以外のものには銀行は教えてくれませんので、何をするにも夫の印鑑及び面談が必要だったりして、とても面倒です。住宅ローンの名義や、返済行為をする場合の夫の協力などについて、ご自身でも弁護士など専門家に相談しておくことをお勧めします。
プラン4 任意売却、自分の身内に買ってもらう方法
夫が住宅ローンを延滞していれば、任意売却にしてあなたの身内に、任意売却価格で買受けてもらうという方法があります。
当社では、金融機関の承諾のもとに、親族間売買やリースバックの経験と実績を多数積んでおりますのでまずはご相談下さい。
離婚と住宅ローンご相談の流れ
離婚に伴う住宅ローン相談の流れをご説明いたします。
当社ではお客様の御希望を第一に、それぞれのケースに合った対策を提案致しますので、その中から最も良い方法を選択することができます。ご相談は無料です。お伺いした内容については、秘密厳守致します。
(宅地建物取引業法45条で宅建業者には「秘密を守る義務」があり、正当な理由がある場合でなければ、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならないと規定されています。)
-
1.ローン内容を確認
借入先の金融機関へ、借り入れた本人がローン残高を確認します。連帯保証人になっているかについても確認しておく必要があります。
-
2.住宅の相場を調査
当社へご相談下さい。無料で査定致します。
お伺いした内容については、秘密厳守致します。 -
3.売却方法を検討
借入残高と、売却見込額とが、どちらが大きいかによって売却可能性を確認します。
-
4.方針決定
当社からいくつかの選択肢を提案しますので、提案をもとに決定して頂きます。
STEP1.ローン内容確認
住宅ローンの契約書を確認する
住宅ローンの契約書で、申込人の名義を確認してください。
契約書に夫と妻の署名があれば、妻も債務を負っています。
途中で借り替えている場合がありますので，契約書類一式を確認してみてください。
契約書が見当たらない場合は、銀行に直接確認することになります。この場合夫と一緒に銀行に確認にいけば確実です。
契約の種類は次の3パターンにわけることができます。
-
パターン1.妻が連帯債務
-
パターン2.妻が連帯保証
-
パターン3.妻が債務無し
住宅ローン残高を確認する
住宅ローンがどのくらい残っているかがとても重要です。
償還表があれば、通帳と照らし合わせて、住宅ローンの残高が確認できます。
現在の住宅ローンの正確な残額はしっかり把握しておきましょう。
残高がわからない場合借入先の金融機関へ、借り入れた本人がローン残高を問い合わせてください。
STEP2.住宅の相場を調査する
売却できる価格を調べる
不動産の評価は、一般に分かりにくいものです。
当社では、独自の査定システムを使い、現地調査に基づいて詳細な調査を行い、データベースをもとに、売却する場合の見込額を算出します。
またより高く売るための販売方法も提案致します。
STEP3.売却方法を検討する
査定とローン残高から売却方法を検討
査定額とローン残高をもとに、売却可能性を判定することになります。不動産の査定金額よりもローンの残額が下回る(アンダーローン)なら，不動産を売却することに問題ありません。しかし現実は，不動産の査定金額よりも住宅ローンの残額が上回る(オーバーローン)場合がほとんどで、売るためには不足資金を用意する必要があります。不足資金を用意できなければ売却が出来ず，離婚後もローンの支払が続くことになります。ローンの支払が困難であれば、任意売却という解決方法があります。
