住宅ローンを滞納すると・・・

滞納が続くと競売になる？

住宅ローンを分割払いできなくなるという通知がきます

住宅ローンの滞納が続くとどうなるでしょう。
住宅ローンを6ヶ月支払いができないままで放置していると、金融機関では次の処理段階に移り、「期限の利益喪失予告通知」という催告書が送られてきます。
(催告書は金融機関によっては3か月後に送られてくる場合もあります）
期限の利益とは月々の住宅ローンを約束どおり返済すれば、返済完了まで分割払いができるという、大変大きな権利です。
この催告書に「次の期日までに滞納分を支払わなければ、期限の利益が喪失され、残った住宅ローンを一括で支払っていただきます。」といった内容が書かれています。
期限の利益を喪失後は、滞納分を用意して持参しても、期限の利益は復活しませんのでご注意下さい。

保証会社にあなたの住宅ローンを一括請求します

催告後、滞納分の支払がなされないと、金融機関はあなたへの請求をあきらめ、保証会社に借入金の全額を請求します。このようにあなたの代わりに保証会社が全額返済することを代位弁済といいます。

保証会社は競売の申立てへ進む

代位弁済後は、保証会社が債権者としてあなたに住宅ローンの残債の一括返済を求めてきます。返済に応じないと担保になっているご自宅は競売にかけられてしまうのです。競売は、裁判所が強制的に売却しますので、ご近所にも自宅が競売にかけられていることが知れ渡り、つらい思いをすることになってしまいます。

競売を避ける方法は任意売却で

それでは競売を避ける方法はないのでしょうか
任意売却という選択肢がまだあります

債権者の許可を得て、あなたの意志で自宅を売却し、売却代金を返済にあてる「任意売却」という方法があります。
競売だと、競売の事実が周りに知られてしまいますが、任意売却は、近所や知人に対して、普通に売買して引っ越したように見せることができます。
任意売却なら、あなたの事情やご希望に沿ったいろいろな解決法があります。

任意売却なら自宅を守れる?

任意売却なら自宅を守る可能性が高まります

: 任意売却の場合
競売と違い時間的余裕があります。そのため、これまでどおり自宅に住み続けたいというお客様に対しても対応しやすくなり、「リースバック」や「親子間売買による買戻し」などの方法で解決できる可能性が高まります。

熊本任意売却相談所では
弊社独自の経験とノウハウを積んでおり、「お客様の事情に合った解決方法」を提案することができます。

早い時期に相談すれば
相談時期が早ければ早いほど、解決できる方法も多くなり、お客様にとっても一番有利な解決策を選ぶことができます。

あなたの滞納進行度とその対策

住宅ローンが払えない。これから先どうしたら良いか？
滞納が続けば、競売で家を失うことになります。
住宅ローンを返せなくなったとき、あなたのとるべき対処法は・・・。

１

滞納前

滞納したくないまだ何とか頑張って返していける

もしも住宅ローンが払えなくなったらこれから先どうしたら良いか？
もし滞納が続けば、競売で家を失うことになります。
住宅ローンを払えなくなる前に、まずあなたのとるべき対策を紹介します。

対策①　削れるところがないか徹底的に家計を見直す

家計を見直すには、家族の協力が必要です。
節約できるところがないか、ご家族で家計収支を見直して下さい。

対策②　滞納する前に住宅ローンの借り換えを行う

住宅ローンを借り換えるという方法があります。今の住宅ローンを組んでいる銀行とは別の金融機関で新たに住宅ローンを組み、今の銀行に返済するというやり方です。
今より金利の安い別の住宅ローンを借り換えることができれば月々の返済を抑えることができます。返済期間を延長すれば、さらに月々の返済額を軽減できます。
但し、借り換えるためには、収入が安定していて、延滞がないことが必要です。

対策③　返済条件の変更(リスケジュール)を銀行窓口で相談する

家計の見直しや、住宅ローン借り換えを検討しても解決できない場合、返済条件の変更を銀行窓口に相談してみてください。
返済条件の変更は決して恥ずかしいことではありません。
ほとんどの金融機関が、返済が困難になっているお客様向けに返済方法変更メニューを用意して対応しています。

具体的には、「返済期間を延長して月々の支払額を下げる」「しばらくの間利息だけの支払にする」などです。
今後の収支見通しや支払を誠実に行いたい意思を強く主張して銀行に応じてもらうようにしましょう。
但し滞納している場合、滞納分を一括返済しないと交渉に応じない場合がありますので注意が必要です。

対策④　売却を検討する

いろいろな手段を講じても、長期的に見通しが立たないようなら、物件の売却（任意売却）も視野に入れておきましょう。
競売にかけられるよりも、銀行の同意を得て任意売却するほうが高く売れる可能性があります。
この時点でも、遠慮なく当社へご相談下さい。相談無料です。

２

滞納初期

（住宅ローン滞納1～2ヶ月）

銀行から引落し不能のお知らせ

対策金融機関からの通知は必ず確認し専門家に相談する

: 返済中の銀行の窓口から、今月分の引き落としができなかったので支払うよう、催促の電話や書面による引落し不能のお知らせが届きます。
このような場合、支払ができない後ろめたさから連絡に応じないお客様が多いようですが、この時点でも銀行に相談に出向けば返済計画を見直してもらえるチャンスなので、返済に不安があればすぐにでも銀行や、当社に相談するべきです。
当社では、お客様の家計収支を基に銀行への返済方法を一緒に考え、適正な返済計画を無料でアドバイス致します。

３

滞納中期

（住宅ローン滞納1～2ヶ月）

銀行から督促状が届いた

3～4ヶ月と滞納が続くと、督促状が届き、銀行の担当者からも連絡が来るようになります。

対策①　返済計画の見直しをお願いする

ここでも返済計画の見直しをお願いすることができます。
但しこれまでの滞納分については、返済することが条件になります。

対策②　返済が厳しいようであれば任意売却を決断する

銀行に「返済ができなくなりました。売却した金額を全部返済しますので、任意売却して解決したいと思います。」と伝えると銀行からの督促はなくなります。
あなたがローンの返済をできなくても、銀行は保証会社に住宅ローン全額を請求できますので、損害はありません。いろいろと聞いてくるのは銀行内の報告用としてヒアリングが必要だからです。返済が厳しいようであればこの時点で任意売却を決断するべきです。

４

滞納後期

（住宅ローン滞納5～6か月）

期限の利益喪失し代位弁済通知が来た

住宅ローンの維持は期限の利益喪失の前まで!

滞納6ヶ月になると、銀行から「来る何月何日までに滞納分を払わないと、その日をもって期限の利益を喪失します。」という最後の催告書が送られてきます。この日までに支払ができなければ、住宅ローンを月々分割返済していくことができなくなり一括返済しなければなりません。

対策①　滞納6ヶ月を超える前にローンの滞納分全額を支払う

まだローンを返済し続けることが可能ならば、ここが最後のチャンスです。
親や親戚にお願いして、ローンの滞納分と遅延損害金を払えば、また毎月ローンを払っていけるようになります。

対策②　少しでも有利に展開できるよう任意売却を検討する

滞納分を全額払わないと、銀行の処理は次段階に代わり、銀行に代わって保証会社が住宅ローンの返済を求め、競売へ移行していくことになります。
この時点で任意売却を希望することを伝えれば、競売にならず任意売却に応じてもらうことが可能です。
任意売却を希望することは、決して恥ずかしいことではありません。債権者の立場で考えると、競売を申し立てると裁判所に支払う費用が発生するだけでなく、競売の期間として6か月程度必要となりますので、債権者は任意売却に応じてくれることが多いのです。