任意売却の流れ

• 当社へご相談

  

  まずは無料相談からスタートします。
  お客様のご要望をお伺いします。

  正式な依頼は相談後にご検討いただきますのでご安心下さい。早期段階でのご相談で、任意売却の成功率が上がります。

  まずはお気軽にお電話ください

  

  相談無料
  秘密厳守

• 現状確認と方針の提案

  

  将来の計画から現状を考え、ご希望を優先して解決策を提案します。

  ①住宅ローンの滞納状況を確認

  滞納期間がまだ2～3ヶ月以内の場合、金融機関は任意売却の対応はしてくれません。

  しかし、期間が4ヶ月以上経過すると、金融機関は「事故」とみなし、債権は金融機関の手から離れ、保証会社（サービサーともいう）へ移ります。同時に個人信用情報センターにおいて、ブラックリストとして登録されます。
  
  このあと、債権者の同意を得て任意売却を進めることになります。 住宅ローンの延滞が4ヶ月以上続くと、住宅ローンを融資した金融機関等から、住宅ローンの分割払いができなくなったので残りのローンを一括返済するよう求められます。（これを「期限の利益の喪失」といいます。）
  
  そして、住宅ローンの契約時に保証会社との契約をしていれば、保証会社から金融機関に代わり返済した旨と、その返済した額の一括返済を求める通知が来ます。（これを「代位弁済」といいます。）
  
  この通知にも、「支払いがなければ、法的手続き（いわゆる競売）を取ります。」という内容が記載されていることがあります。通知が来ても、お客様から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡はありません。
  この状態になりますと任意での売却処分が出来るようになります。

  ②抵当権の残債務の確認

  設定している抵当権の残債務及び差押における税金の滞納額を確認します。

  今後売却する不動産に差し押さえられる可能性がある無担保ローンや税金の滞納の有無についても確認します。

  ③生活状況の確認・売却後の残債務の説明

  お客様の勤務先・収入及び支出を確認します。

  残債務について、債権者は毎月の支払可能額を検討しなければなりません。
  収入があり返済可能と判断した場合は、残債務の支払いについて厳しく対応してくる場合がありますので、その対応をあらかじめ考えておくためでもあります。

  ④不動産売却のシミュレーション

  不動産の価格査定をします。

  査定と残債務のバランスによってお客様の希望されている内容（例えば引越し費用など）を満たすことが出来るのかを一緒に検討します。

• 専任媒介契約の締結

  

  お客様が当社へ売却の依頼をする場合、当社のみに仲介の依頼をするという専任媒介契約書に署名・捺印を行い契約を締結します。

  この契約書により、債権者に対して当社が任意売却の仲介の依頼を受けた事を証明し、債権者との交渉をスタート出来ます。

  費用はかかりません

• 債権者との調整

  

  各債権者とお客様との間で、配当などの調整を行います。住宅ローン以外に消費者金融等からの借入がある場合、当社の顧問弁護士を紹介いたします。

  債権者によっては、任意売却を進めるにあたり面談を希望するところもあります。生活状況の聞き取りをして、売却後の残債務に対する月々の返済額を決める判断材料にするためです。

  面談の場合 当社も同行します

• 販売活動の実施

  

  任意売却による販売活動ができるようになると、通常の売却方法と同じようにインターネットの掲載・新聞折り込みチラシ・オープンルームなどの販売活動を行います。

  もちろん、任意売却ということは一切掲示することはありません。また、お客様の希望があれば、当社のみで買主を探す方法での販売活動も行います。

• 売買契約の締結

  

  購入申込を受けたら、抵当権抹消の承諾を取り、売買契約を行います。

  購入申込が入りましたら、当社から債権者に価格の妥当性について確認を取ります。
  任意売却の場合、売却価格決定の最終的な権限は債権者側にあります。この価格の妥当性を周辺相場と物件の状況を調査した資料に基づいて債権者の同意を得ることが、一番のポイントになります。

• 引き渡しと代金決済

  

  売買契約後、決済前に引越しをすることになります。
  決済時には、お客様・買主様・債権者・当社・司法書士が集まります。決済場所は、買主様側指定の金融機関になることがほとんどです。
  決済手続きは司法書士が中心になって事務的に進みます。