任意売却＆競売・用語辞典

住宅ローンの返済が出来ず、裁判所から届いた通知。突然、届けられる案内。
耳慣れない言葉に戸惑うのではないでしょうか。解らないことがたくさん出てくると、不安、焦りが一層つのるものです。
そんなとき、用語がわかるだけでも、気持ちは全く違います。任意売却＆競売・用語辞典をご活用ください。

言葉

意味

あ行

一括返済いっかつへんさい

残債務をまとめて一度に返済すること。住宅ローンの支払いが延滞すると、やがて月々分割して支払いができなくなり、債権者より一括返済を求められます。

一般債権者イッパンサイケンシャ

住宅ローンや貸金等により、相手に金銭を請求できる権利（債権といいます）を持っている人のうち、担保がない(無担保債権者)の立場の者を一般債権者という。

印鑑証明書インカンショウメイショ

不動産取引においては、主に売買や住宅ローンを組む時に使う証明書。印鑑証明書とは、登録印鑑が地方公共団体に登録されているものであることを証明するためのもの。

延滞エンタイ

金銭の支払いや納入が期日よりも長く延びて滞ること。

オーナーチェンジ

投資用（賃貸用）マンションや戸建の不動産を、賃借人が入居したままの状態で売却すること。　賃借人の立場からすると、所有者（オーナー）が変わる（チェンジ）ことから、こう呼ばれます。

オーバーローン

所有している不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう状態のこと。

親子間売買オヤコカンバイバイ

親所有の不動産を直接、子が購入すること。また、逆に子の所有の不動産を親が購入する場合もある。

か行

買付証明カイツケショウメイ

不動産物件の購入希望者が、金額を明示して書面により通知する文書のこと。
法的拘束力はありませんが、通常はこの用紙が契約に向けての第一歩となります。

買戻しカイモドシ

売主が一度売った本人所有の不動産を、本人またはその関係者が、買い戻すこと。

瑕疵担保責任カシタンポセキニン

不動産売買において、その対象物件に取引前には発見できなかった隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主が負わなければいけない担保（賠償）責任のこと。

過払い金返還請求カバライキンヘンカンセイキュウ

利息制限法の規定より多く支払った利子を取り戻すこと。返還請求の時効は10年です。

仮差し押さえカリサシオサエ

債務者の財産の処分権を仮に制限するための暫定的処置。

仮登記カリトウキ

本登記を申請する為に必要な手続き上の条件が備わっていない時や、将来しなければならない本登記の順位をあらかじめ保全しておくためにする登記のこと。

元金ガンキン

利子を含まない、直接貸し借りした金額。

元金据置きガンキンスエオキ

利子だけ払って元金は返済、償還しないこと。

管理費カンリヒ

マンションにおいて、共用部分を管理するための費用。管理組合（管理会社）が毎月徴収します。

期限の利益キゲンノリエキ

期限の利益とは、例えば住宅ローンを月々いくらで決められたら、決められた期限内で返済していけば、残りのお金は請求されないという、債務者にとっては非常に大きな権利。

期限の利益の喪失キゲンノリエキノソウシツ

契約違反等があった場合、期限の利益を失うこと。 例えば、住宅ローンを借りている場合、返済できないでいるとやがて契約違反となり、これまでのように月々分割して支払っていける権利がなくなってしまい、全額を一括で返済しなくてはならなくなること。

強制競売キュウセイキョウバイ

強制競売とは、通常の担保権の実行としての競売と違い、抵当権を有していない一般債権者が債務者の債務不履行に対して、裁判所から判決をとって債務者の財産を差し押さえることで競売にする場合をいいます。

強制執行キョウセイシッコウ

民事執行法に従い、国家権力によって、私法上の請求権を強制的に実現する手続き。 行政法上の義務の不履行に対し、行政主体が実力で履行を強制すること。 競売でいうならば、裁判所の許可を得た人の強制的な追い出し。

共同担保キョウドウタンポ

ひとつの債権を担保するために、複数の異なる不動産に担保権（抵当権）を設定すること。

金銭消費貸借契約書キンセンショウヒタイシャクケイヤクショ

借り主が金銭の代替物を貸し主から受け取り、後にこれを返還することを約する契約書。業界では、略して、金消契約とも呼ばれます。

繰り上げ返済クリアゲヘンサイ

住宅ローンなどの債務者が、毎月決められた返済額とは別にローンの一部または全部を返済すること。繰り上げ返済分は元金の返済にあてられます。

競売ケイバイ・キョウバイ

複数の買い手に値をつけさせて、最高価格を申し出た者に売る方法。法律では、「けいばい」と呼ばれる。一般的な不動産競売は債権者（金融機関）が裁判所に申し出て、債務者の所有不動産を法的に売却する手続きをいう。

競売開始通知ケイバイカイシツウチ

裁判書から競売に掛けられることが決定したという通知書のこと。この通知書が届いた場合、残された時間はわずかですが、この通知書が届いたからといって、すぐに競売が開始される訳ではありません。

競売取下げケイバイトリサゲ

競売の開始決定後に、利害関係人の同意の元、任意売却を行い差し押さえた債権者に競売を取り下げてもらうこと。

現況有姿ゲンキョウユウシ

不動産売買において、リフォームや設備点検修繕等を行わず、そのままの状態で買主に引き渡すこと。

公正証書コウセイショウショ

公証人（公証役場にいます）が、公証人法や民法等の法律に従って作成する公文書のこと。公証人が作成する公正証書には判決と同等の高い証明力があります。

個人信用情報機関コジンシンヨウジョウホウキカン

個人の信用情報を管理している機関のこと。株式会社シー・アイ・シー(略称:CIC)、株式会社日本信用情報機構(略称:JICC)、全国銀行個人信用情報センター(略称:JBA)の3機関があり、クレジットカードやローンの審査・契約時に利用されます。

個人民事再生コジンミンジサイセイ

債務整理のうちのひとつで、借金の減額を目的とした手続きです。住宅ローン支払中のマイホームを手放さずに済むことができます。

固定資産税コテイシサンゼイ

土地、家屋、償却資産を所有している人に対して、その資産所在の市町村が課す税金のこと。

さ行

サービサー

不良債権の迅速な処理と再生を目的とし、平成11 年施行された「債権管理回収業に関する特別処置法（サービサー法）に基づき、法務大臣から許可を受け設立された債権管理回収専門の株式会社のこと。

催告書サイコクショ

相手に対し、支払を迫る通知書。

債権者サイケンシャ

債務者に対して一定の給付を請求する権利を持つ者。住宅ローンの場合は、住宅金融支援機構や銀行などが債権者です。

債権譲渡サイケンジョウト

債権譲渡とは、債権の内容そのものを維持したままで、その債権を他人に譲り渡すことをいいます。債権譲渡とは元の債権者と新たに債権を譲り受ける者の間で債権譲渡契約を締結し、元の債権者である債権の譲渡人が債務者に対し譲渡した旨の通知をすることによって債権譲渡が法的に有効となります。

債務者サイムシャ

債権者に対して一定の給付義務を負う者。

債務整理サイムセイリ

債務者が、支払わなければならない債務の支払いが出来なくなった場合に、金利減免、債務圧縮などを行い、支払える金額にまで債務を抑えること。債務整理には、任意整理、特定調停、個人再生などがある。

債務名義サイムメイギ

強制執行（差押）するために必要となる公文書。裁判の確定判決や和解調書などがある。

詐害行為サガイコウイ

詐害行為とは、債務者が自己の財産を不当な価格で売買し、財産を不当に減らし、本来債権者に支払うべきお金を支払えないようにする行為です。

差押え取下げサシオサエトリサゲ

執行機関が債務者の財産（不動産）の処分を禁止する行為を取り下げてもらうこと。

差押えサシオサエ

1. 特定の物または権利についての処分を禁止する国家権力の行為。2. 民事訴訟法上、金銭債権の執行時に執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為3. 租税等の支払いが滞った場合において滞納者の財産の処分を禁止すること。

残債務ザンサイム

住宅ローンの借入金のうちまだ返済していない金額が残債務です。例えば任意売却した後に残った借金は債権回収会社に債権譲渡され、債権回収会社からこの残債務の支払を求められることになります。

自己破産ジコハサン

裁判所に破産を申立てて、免責許可ををもらい、債務者の借金を帳消しにしてもらえる手続きです。
破産するためには、財産及び支払い能力があっては出来ません。
債務者の残債額、収入、資産等の状況から総合的に判断されて自己破産が出来るのか判断されます。

執行官シッコウカン

地方裁判所に配属された嘱託社員。公務員ではない、その名の通り職務を執行するのが業務になる。競売に関して言えば、競売の資料作成（3点セット）や強制執行などの業務を行う。

修繕積立金シュウゼンツミタテキン

マンション等の集合住宅において、共用部分の大規模修繕に備えるために積み立てる金銭。分譲マンションの場合は、管理組合（管理会社）が毎月徴収します。

住宅金融支援機構ジュウタクキンユウシエンキコウ(旧住宅金融公庫)キュウジュウタクキンユウコウコ

国民に住宅建設および購入に必要な資金を長期かつ低利で融資することを目的とする政府金融機関。昭和25年（1950）に設立。平成19年4月に住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構へ業務が引き継がれた。

専任媒介契約センニンバイカイケイヤク

依頼者が依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止した媒介契約のこと。

相続税ソウゾクゼイ

相続税は、親族などが亡くなったことにより財産を前の代から受け継いだ場合や遺言により財産をもらった場合に発生する税金です。亡くなった人を被相続人とよび、相続によって財産を受け継いだ人を相続人とよびます。

た行

代位弁済ダイイベンサイ

債務者から一定期間返済がない場合、保証会社（サービサー）が銀行から代わりにに支払うよう請求され、保証会社が銀行へ返済すること。

滞納タイノウ

納付する義務のある者が、定められた期間内に金銭や物品を納めないこと。

担保タンポ

債務者が債務を履行しない場合に備えて債権者に提供され、債権の弁済を確保する手段となるもの。物的担保と人的担保とがあるが、任意売却の場合なら土地、建物があたる。

担保割れ不動産タンポワレフドウサン

担保（抵当）に入っている不動産の残債務より、当該不動産の実勢価格が下回っている不動産のこと。

仲介手数料チュウカイテスウリョウ

仲介手数料とは、不動産会社（宅地建物取引業者）を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、不動産会社に成功報酬として支払うお金のこと。

調停チョウテイ

紛争が起こったときに、当事者同士で解決できない場合、公的能力を持った第三者が介入し、双方の合意を得ること。

抵当権テイトウケン

担保となっている物を債務者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときにはその物から債権者が優先的に弁済を受けることを内容とする担保物権。不動産・地上権・永小作権のほか、船舶・自動車や特殊な財団などについて認められる。

抵当権解除テイトウケンカイジョ

担保、抵当を外すこと。

抵当権消滅請求テイトウケンショウメツセイキュウ

抵当権が設定された不動産の所有権を買い受けた物（第三取得者）が、抵当権者に対して相当の代価の支払いをして、抵当権の消滅を請求すること。

登記簿謄本トウキボトウホン

土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のこと。物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧できる。

同時廃止ドウジハイシ

同時廃止とは、債務者（破産申立人）に換価する程の財産がないことがはじめから明らかな場合に、破産手続開始決定（従来の破産宣告からの名称変更）と同時に、破産管財人（弁護士など）を選任することなく破産手続きを終えてしてしまうことです。

登録免許税トウロクメンキョゼイ

土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。

督促状トクソクジョウ

債権者が住宅ローンの返済を催告する為になどに出す書面のこと。

特別送達トクベツソウタツ

裁判所から訴訟関係者に送られる訴訟書類などを内容とする郵便物のこと。

な行

内容証明郵便ナイヨウショウメイユウビン

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」ということを郵便局（郵便事業株式会社）が公的に証明してくれる郵便（手紙）です。

任意整理ニンイセイリ

→債務整理

任意売却ニンイバイキャク

所有する不動産の返済（ローン）などの支払いが困難になった場合であっても、不動産を競売にかけずに利害関係者の承認に基づき、自分の意思でその不動産を売却すること。

は行

売却基準価格バイキャクキジュンカカク

競売にあたり対象となるその不動産を裁判所の評価人が調査して、取引事例や公示価格に基づいた後、権利関係を加味した上で定めた、入札時の基準となる価格のこと。（最低売却価格に代わるもの）

配分表ハイブンヒョウ（配分案）（ハイブンアン）

売却代金から必要経費を差し引き、債権者（利害関係者）それぞれににいくら返済するのか配分を記載した書類のことで、全ての債権者の同意を得る必要がある。

破産ハサン

債務者が債務を完済することができなくなった場合に、債務者の総財産をすべての債権者に公平に弁済することを目的とする裁判上の手続き。

破産管財人ハサンカンザイニン

破産者の財産を裁判所の代わりに管理する人のこと。裁判所が選任するが、通常は弁護士が専任される。

ハンコ代ハンコダイ

ハンコ代とは、任意売却をする際、後順位の債権者に配分する抵当権抹消費用のこと。 仮に競売になったとしても第一順位の債権額を不動産価格が下回ることが確実で、後順位債権者への配当がゼロであれば、 ハンコ代でも回収することが合理的と判断されるため、任意売却では判子代での配分が必要とされています。
つまりハンコ代とは複数の債権者がいる任意売却で、2位以下の債権者に債権(抵当権)を放棄・解除してもらうためのお礼金のことです。

不動産取得税フドウサンシュトクゼイ

売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。

ブラックリスト

クレジットカードを作ったりローンを組んだ場合、顧客情報が「信用情報機関」に登録されます。しかし、ある一定期間返済が滞ったり、破産が生じた場合、「事故情報(異動情報や延滞情報、ネガティブ情報ともいいます)」として登録されてしまいます。これを通称「ブラック情報」、俗的に「ブラックリスト」と呼んでいます。

弁済ベンサイ

債務者が約束の債務を果たし、債権者の債権が目的を実現し消滅すること。

保証会社ホショウガイシャ

住宅ローンを組むに当たり保証会社が借主の保証人になります。ローンで、借主が返済不 能になった場合、借主に代わり保証会社が、銀行にローンの残金全額を支払うということです

保証料ホショウリョウ

住宅ローンの保証料とは、あなたが住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社にあなたに代わって住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払うお金です。つまり、銀行にとって住宅ローンをきちんと払ってもらうための保険です

ま行

免責メンセキ

責任を問われることを免じること。自己破産した後の債務もこれにあたる。

無剰余ムジョウヨ

不動産の時価以上に抵当権が設定され、担保価値がない状態。無剰余の場合、抵当権者以外が不動産を差し押さえようとしても、裁判所に認めてもらえない。

無剰余取消しムジョウヨトリケシ

競売を申し立てても、不動産の買受可能額が手続費用及び優先債権の見込額の合計に満たないときは競売申立て債権者に配当がありません。このような場合に、裁判所は申立てをした差押債権者に対し、「あなたの債権は競売をしても回収の見込みがないので、取り消しになります！」と通知することを無剰余取り消しといいます。

無担保債権ムタンポサイケン

無担保債権とは、文字通り担保がない債権のことです。 競売後や任意売却後の残った債務は、担保がなくなった状態で無担保債権となります。

無担保ローンムタンポローン

担保が必要ないローンを無担保ローンといいます。自動車ローン、教育ローン、カードローン、無担保住宅ローンなどがあります。

や行

有担保債権ユウタンポサイケン

担保(抵当権)を設定されている不動産等のこと。

有担保ローンユウタンポローン

有担保ローンは、借入条件として担保提供が必要なローンのことをいいます。これは、借入者の信用力に加えて、万が一（債務不履行）の時に債務の弁済を確保する担保を取得して融資するものであり、住宅ローン・アパートローン・不動産担保ローンなどがあります。

ら行

利害関係人リガイカンケイニン

特定の事実について法律上の利害を持つ者をいう。

利息制限法リソクセイゲンホウ

高過ぎる金利を取り締まることを目的とした法律。

リスケジュール（リスケ）

住宅ローンなど融資を行っている金融機関が債務者からの要請を受けて、既存の返済計画を見直し、返済額の減額、据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うことを言います 。

レインズ

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターシステムネットワークの名称。不動産 業者間では、このレインズでの情報を元に取引されることがある。

連帯債務者レンタイサイムシャ

主たる債務者と共に債務を負担すること。複数の債務者が、同一内容の給付について各自独立に債権者に対して全部 の給付をする義務を負い、その中の一人が弁済すれば、他の債務者も債務を免れる。

連帯保証人レンタイホショウニン

主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束すること。この連帯保証の場合、通常の保証とは異なり、催告の 抗弁権がなく債権者からの請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。

わ行

和解調書ワカイチョウショ

紛争当事者が互いに譲歩して合意に達することを「和解」というが、裁判所が関与してこの「和解」が行なわれた場合、裁判所書記官がその和解を調書に記載する。こうして和解を記載した調書のことを「和解調書」と呼んでおり、確定判決と同じ効力がある。